驗屋是什麼？初次買房也不怕，完整驗屋流程與檢驗清單

買房可以說是人生中「重大」投資之一，正準備買房的您知道嗎？「驗屋」是買房必備的關鍵環節，許多屋主看到便宜的物件，就興沖沖地想趕快完成簽約，但沒想到正式入住後居然是惡夢的開始，例如發現地磚空心、櫃子後面的牆壁滲水壁癌、沙發後方插座只能看不能用… 等無言問題逐漸被發現，如果在交屋前沒有事先檢查出來，前屋主或仲介可能會事後不認帳喔！維修費用加起來可能都足夠選擇更好的新成屋。

這篇文章是為了阻止未來的新屋主們成為苦主，帶您了解什麼是驗屋、驗屋流程如何進行、有哪些細節要注意、及驗屋需要花多少錢，讓第一次買房的你無後顧之憂。

驗屋簡單來說，就是在完成交屋前，由專業驗屋公司協助檢查房屋是否有瑕疵，確認建築施工是否有符合標準，避免屋主買到瑕疵屋。驗屋不單只有針對外觀而已，最主要是用專業儀器檢測房屋結構、居住安全、水電管線、防水處理等項目，讓問題能在交屋前檢測出，並請原屋主、房仲或營造業者完成修繕。

我們在驗屋現場最常遇到的狀況，是屋主已經盡力的用肉眼查看所有區塊，也覺得一切正常沒問題，但我們用水分儀檢測後，發現牆壁含水率過高，浴室有部分磁磚膨拱，而這些問題在短期內感受不到影響，隨著時間就會演變成滲漏水、壁癌及磁磚剝落。這也是為什麼我們強調一定要「交屋前驗屋」，這個前期投資絕對比事後修繕費來得更划算很多。

驗屋的流程不是帶著屋主整個房子走一遍就沒事了，整個驗屋大致能分為以下五步驟，我們也用其中一個簡單的例子，讓您對整個驗屋的流程更加清楚。

• Step 1. 預約驗屋：屋主提供房屋相關資料（例如：坪數、格局、預計交屋日），驗屋公司安排驗屋師於預定日前往現場。
• Step 2. 房屋檢驗：驗屋師攜帶專業儀器（如紅外線熱像儀、水電測試儀、水平尺）檢查天花板、牆面、地板、門窗、水電管線等全室檢測項目。
• Step 3. 問題紀錄：現場以照片與手寫表單記錄房屋瑕疵，例如門窗框歪斜、油漆塗抹不均、磁磚膨拱空心、插座未通電等。
• Step 4. 驗屋報告：驗屋完成後可先提供現場手寫瑕疵單，後續彩色圖文報告排寫需7個工作天。
• Step 5. 復驗確認：屋主或建商完成瑕疵修繕後，驗屋師再次到場確認修繕品質是否合格。

我們曾協助過一位首購族驗屋，結果發現浴室牆面有局部潮濕，後來使用水分儀、熱顯像儀追查，發現是樓上的水管線施工不良有破損，如果當初為了省錢沒驗屋，後續需要自掏腰包處理修繕，而且花費還比驗屋費用高接近3倍…。

想試著自己先了解房子狀況嗎？那就一定要知道「20項驗屋清單」！以下是我們在現場最常檢測，也是最容易出問題的項目：

• 牆面是否平整、有無裂縫、含水率是否正常
• 磁磚是否空心、鋪設不平整
• 門窗是否密合、開關操作是否順暢
• 插座、電源、開關是否正常通電，電壓表現是否正常
• 電燈是否恆亮不閃爍、接線是否正確
• 廚房流理台四周是否有施作矽利康
• 浴室防水層測試、排水斜度檢查
• 陽台排水孔是否排水暢通不堵塞
• 天花板是否滲水、不明水漬或有裂痕
• 門窗框矽利康填縫是否確實
• 冷氣裝潢孔預留是否正確
• 瓦斯管線氣密測試
• 消防設備與煙霧偵測器功能
• 天花板與牆角接縫是否收邊完善
• 玄關門鎖、門面是否變形
• 屋內水平差與地面高低誤差
• 水塔、管路水壓測試
• 屋頂或頂樓防水層是否正常無劣化
• 外牆磁磚是否有膨拱鬆動狀況
• 管線標示、開關位置與實際對應是否正確

如果您是第一次買房，光看這份清單可能會覺得：「哇，我只是買個房子，要檢查的東西也太多了吧？」，但這些項目是保障您買賣權益，與未來的居住安全的關鍵。而驗屋師不同的是除了經驗外，還會搭配驗屋專用檢測儀器，等同用X光深入房子內的所有角落，讓所有瑕疵都無所遁形。

驗屋費用通常是依坪數、環境、屋況與檢測範圍而不同，一般行情約落在每坪 400～1000 元 的區間。家人驗屋主建物坪數+附屬建物坪數30坪以下，3房2衛與2房2衛是13500元含稅不含複驗；2房1衛是12600元含稅不含複驗。

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一份好的驗屋報告，不只是幫助屋主發現問題，更是作為屋主與建商溝通修繕的最強力依據，若找低於行情價的驗屋服務，容易缺乏關鍵詳細紀錄或數據，後續追責時就容易站不住腳。

Q1：驗屋要花多久時間？

A：一般2房1衛大約2.5～3小時，2房2衛與3房2衛大約會花3～3.5小時，而透天約3.5～4.5小時。

Q2：一定要找驗屋公司嗎？能不能自己驗？

A：可以先參照上方的20項檢測項目，自己先做初步檢查，但若是想深入確保屋內結構與水電安全，還是建議交由專業驗屋師使用儀器檢測，準確度更高依據也更有力。

Q3：驗屋發現問題怎麼辦？

A：家人驗屋會提供完整的彩色圖文報告，屋主可據此要求屋主、建商完成修繕，家人驗屋會全程陪同。修好後再安排「復驗」，確認修繕是否完善。

Q4：驗屋報告能當作法律依據嗎？

A：驗屋報告可作為交屋協議與修繕要求的依據，具有一定參考效力，但是不要為了貪便宜而找低於市場價格的業者。

驗屋不是多此一舉，而是守護權益的防線

很多人在買房時，不會把驗屋列入預算項目，所以都只靠自己的雙眼簡單帶過，交屋後才碎碎念說：「早知道就不要省驗屋費！」。驗屋不只是檢查而已，更是交易保障。

無論你是第一次買房的新手，還是正準備交屋的未來屋主，花一點預算與時間安排驗屋，省下的可能是幾十萬的維修費。不要覺得驗屋是不信任建商的行為，相信建商們也會希望交易都能順利無爭議。